ישראלים אוהבים לקנות נדל"ן?

 ישראלים אוהבים לקנות נדל"ן?

ואיך זה נוגע לנו?

היי,
שבוע שעבר דיברנו על השקעות בנדל"ן. 

מה זה דירה להשקעה,
אם אתם לא זוכרים אפשר להיכנס לפה, ולהתרענן. 

היום אני רוצה לדבר על נקודה קצת יותר מקומית,
הנדל"ן בישראל.

אנו עדים לקפיצה מטורפת במחירי הדירות מהתקופה האחרונה,
עד כדי מצב שאני שומע קולות שזועקים בקול תרועה גדולה:
"הנדל"ן עומד ליפול, הנדל"ן עומד ליפול, תראו מה קרה באמריקה במשבר הסאב פריים" 

עכשיו אני לא נביא ולא בן נביא,
אבל יודע שאת הקולות האלה אני שומע עוד מלפני שאיזה וירוס תקע אותנו בבתים למשך כמה חודשים טובים.
שאגב גם אז הקולות האלה זעקו וצעקו. 

אז מה בכלל אני חושב על זה? 

כמו שאמרתי אני לא נביא ולא בן נביא אבל את כל האמת יש סיבות בהחלט סיבה מוצדקת לעליית מחירי הנדל"ן (לא שאני בעד עליית מחירים, אבל אלה עובדות שאי אפשר להכחיש). 

אז למה מחירי הדירות עולים? 

אני חושב שזה נובע מכמה סיבות, ויכול להיות שיש סיבות נוספות,

1. קצב הבניה -
עולם הבניה בישראל כמו כל תחום בישראל מלווה בהמון בירוקרטיה.
לדוגמא פרויקט של תמ"א 38/1 (תוכנית שאפשר לקרוא לה עוד מעט ז"ל אבל רק לצורך הדוגמא)
יש להחתים את כל הבניין.

להכין תוכניות על ידי אדריכל,
להכין בדיקת היתכנות של פרויקט ( בדיקת מי תהום, אישור תחבורתי ועוד). 

להגיש לועדה מקומית שמתכנסת פעם בכמה חודשים,
ולקוות שיאשרו את הפרויקט. 

תהליך שיכול לקחת כמה שנים טובות בלי הזמן לבנייה עצמה. 

וזה במידה ואין דיירים סרבנים,
במידה ויש דיירים סרבנים  צריך להסתדר איתם ולקבל מהם אישור או לעיתים גם מגיעים לבית משפט.

ואם מדובר בקרקע מרובית בעלים? 

עד שמצליחים לאתר את כל הבעלים, להגיע להסכמה של כולם, או לפנות לבית משפט שיפסוק במידה של אי מציאת בעלים או סירוב של בעלים לעשות פרויקט. 

בנוסף יש מצבים בהם המועצה המקומית לא רוצה לקדם את הפרויקט. 

לכן הבירוקרטיה לבניה בישראל מאוד מתוסבכת וגורמת לחוסר ביחידות דיור מלכתחילה. 

2. חוסר בקרקעות -
רוב הקרקעות בישראל  שייכות למנהל מקרקעי או לקק"ל,
רק 7% מהקרקעות בישראל שייכות לבעלות פרטית,
לכן לוקח זמן עד שהמינהל מוציא תוכניות לבנייה על הקרקעות שלו ( יש כאן עניין של אינטרס אבל לא אכנס לזה).
מה שאומר שיש מחסור לקרקעות לבנייה בישראל ולכן כאשר יוצא מכרז - יש כל כך הרבה קונים שהמחיר ש הקרקע רק עולה ועולה. 

3. קצב גידול האוכלוסיה - בישראל חיות כבר 9 מליון תושבים,
והמספר רק הולך ועולה,
האוכלוסייה גדילה בצורה יותר מהירה מכמות הדירות שמספיקים לבנות. 

4. הרצון להשתקע -
בנוסף לכך שהאוכלוסייה רק גדילה יותר מהר מקצב הבניה, 

כתוצאה מ2000 שנות גלות, חונכנו מגיל קטן,
"תגדל, תתחתן ותקנה בית" כברירת מחדל.
אנחנו מגיל קטן מבינים שמה שאנו מעדיפים זה לגור בבית משלי,
שבו לא יוכלו להעיף אותי. 

5. היעדר הסדרה בתחום השכירות -
בימינו קשה למצוא בעל דירה שיסכים להשכיר את דירתו ל10 שנים קדימה במחיר קבוע.
אין בנייה שמיועדת להשכרה ארוכת טווח, 

אין תרבות של השכרה ארוכת טווח, מה שמחזיר אותנו ל4, אנשים יעדיפו לקנות את דירתם ולשלם למשכנתא מאשר לשכור דירה ולשלם לבעל הדירה (האם יש יתרונות בלהשכיר, אולי נדבר על זה בפוסט אחר). 

6. "אינטרס לאומי" - המדינה מרוויחה כל כך מעליית המחירים שאין רצון אמיתי לגרום להצפה של דירות והורדת מחירים.
לדוגמא:  המשכנתאות - הבנקים נתנו משכנתאות בהיקפים כל כך גבוהים שאם מחירי הדירות ירדו משבר הסאב פריים בארצות יגיע גם אלינו בהיקפים נוראיים הרבה יותר. 

אני מאמין שיש עוד סיבות,
אבל בהחלט אלה הסיבות העיקירות שבגללן אני מבין שמחירי הדירות עולים.
האם זה אומר שהם ימשיכו לעלות?
בכנות אני מקווה שלא, אבל שוב אם אני מסתכל על המציות בעיניים וכל עוד לא יהיה איזה שינוי זה לא נראה ככה בעתיד הקרוב.

אז איך זה עוזר לנו? 

כמובן שזה עוזר לנו אבל על זה נדבר בפוסטים הבאים.